合肥大圩金葡萄家園農(nóng)貿(mào)市場運營管理項目
2018年7月17日，合肥湖濱物業(yè)管理有限公司委托合肥市產(chǎn)權(quán)交易中心（以下簡稱“交易中心”）對合肥大圩金葡萄家園農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)進行公開轉(zhuǎn)讓。該項目采用公開招標綜合評分法，共4家單位投標，最終中標人為安徽匯佳市場管理有限責任公司。
一、項目基本情況
2018年，產(chǎn)權(quán)單位合肥市大圩鎮(zhèn)人民政府委托合肥湖濱物業(yè)管理有限公司對位于合肥大圩金葡萄家園商業(yè)街（合肥市泰山路邊）的S3#樓101及201號商鋪進行招商和運營管理。大圩鎮(zhèn)隸屬于合肥市包河區(qū)，近年來推動建設“都市農(nóng)業(yè)之鎮(zhèn)”、“鎮(zhèn)村旅游”和“新農(nóng)村建設示范鎮(zhèn)”，曾先后榮獲“全國文明村鎮(zhèn)”、“國家級生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“全國農(nóng)業(yè)旅游示范點”等榮譽稱號，其產(chǎn)出的大圩葡萄作為標志性農(nóng)產(chǎn)品被國家農(nóng)業(yè)部評定為“綠色食品A級產(chǎn)品”和“國家農(nóng)產(chǎn)品地理標志產(chǎn)品。作為大圩鎮(zhèn)新農(nóng)村建設的重要組成部分，大圩鎮(zhèn)集中建造了金葡萄家園小區(qū)作為安置區(qū)，本次農(nóng)貿(mào)市場即是服務于大圩鎮(zhèn)金葡萄小區(qū)片區(qū)居民，同時根據(jù)整體規(guī)劃及《合肥市加快推進城區(qū)菜市場建設管理提檔升級實施意見的通知》要求，將高起點、高標準的打造成為示范性農(nóng)貿(mào)市場，服務周邊片區(qū)居民日常生活需求。
二、項目難點
為保障本次項目工作的順利進行，交易中心召集精干力量組成項目小組，對項目委托材料進行會審，積極與委托單位溝通項目需求，認真分析了項目存在的難點：
（一）遴選方式需要優(yōu)化。一段時期以來，類似經(jīng)營類轉(zhuǎn)讓項目采用資格審查后競價的方式確定受讓方，雖然該類方式可以通過設置業(yè)績等內(nèi)容進行限定，但由于資格條件要求一般不會過高，導致通過資格條件的意向方良莠不齊。根據(jù)過往經(jīng)驗，意向受讓方常有賭徒心理，報出的價格往往超出合理范圍，當實際經(jīng)營時入不敷出，最后只得放棄經(jīng)營。在涉及民生項目時該類情況的出現(xiàn)對委托單位的損失尤為重大，所以基于本項目的委托背景和意義，需要有更優(yōu)方式來確定受讓方。
（二）委托單位對受讓方綜合能力要求高。因本項目為委托單位的重點示范項目，委托單位除要求受讓方具有較豐富的業(yè)績經(jīng)驗外，對于農(nóng)貿(mào)市場定位及輻射范圍要準確分析、整體設計要有超前規(guī)劃，同時還要求項目的裝修風格要符合當?shù)剞r(nóng)耕文化特點。
三、項目處置方案
在了解委托單位需求，掌握項目工作中的難點和風險點后，交易中心確定了以下內(nèi)容：
（一）采用公開招標綜合評分法。為了實現(xiàn)國有資產(chǎn)的增值，又能解決報價畸高致使后期無法正常履約的問題，產(chǎn)權(quán)交易中心與委托單位積極溝通，最終根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及其實施條例規(guī)定采用公開招標綜合評分的方式確定受讓方。該方式不再以單一的價格高低確定受讓方，而是結(jié)合業(yè)績、運維方案、人員配備、報價等多維度考察受讓方的經(jīng)營能力及其對于項目的響應水平，同時要求有效投標家數(shù)不少于三家，兼顧了委托方的項目需求，體現(xiàn)了市場競爭。
（二）無門檻業(yè)績。受限于市場潛在參與者參與公開招標項目的投標經(jīng)驗不足，在體現(xiàn)充分競爭的基礎上，為保障項目成交率，在本項目招標文件初審（資格審查）中不設置門檻業(yè)績，僅對聯(lián)合體投標、不良行為記錄等通用條款進行要求，有效提升了本項目對于潛在市場主體的吸引力。
（三）組建專業(yè)的評審委員會。交易中心借助的綜合評標評審專家?guī)焓怯砂不帐“l(fā)展和改革委員會統(tǒng)一建立的，該專家?guī)炫c國家綜合評標專家?guī)齑笃脚_進行了系統(tǒng)對接。利用這一平臺，產(chǎn)權(quán)交易中心抽取了包括法律、不動產(chǎn)租賃、國有資產(chǎn)管理、企業(yè)管理等不同專業(yè)的共五名專家，與委托方委派的兩名業(yè)主代表一起共同組成了七人評審委員會，保障了項目評審的客觀和公正。
（四）優(yōu)化評分內(nèi)容及占比權(quán)重。評審委員會將依據(jù)詳細評審內(nèi)容對通過初審（資格審查）的投標人進行評分并根據(jù)分數(shù)高低依次確定候選人。為引導意向受讓方在本農(nóng)貿(mào)市場項目中建設示范，產(chǎn)權(quán)交易中心協(xié)助委托方在技術(shù)部分中設置了業(yè)績、業(yè)績榮譽、裝修設計方案、人員配備、運維方案、現(xiàn)金流測算和附加服務等多項評分指標。技術(shù)部分與商務報價部分一起共同組成了評判分數(shù)高低的標準，合理的技術(shù)、商務部分比值指明了委托方對于項目需求的導向。
四、交易過程
本項目于2018年9月7日發(fā)布招標公告，9月28日開評標，共有四家投標，經(jīng)過評審委員會評審，四家單位均通過了初審，最終依據(jù)招標文件規(guī)定，確定詳細評分第一名安徽匯佳市場管理有限責任公司作為第一中標候選人。10月17日，交易中心根據(jù)招標文件及評審結(jié)果，在安徽合肥公共資源交易中心網(wǎng)站發(fā)布了項目成交公告。
五、啟示及意義
（一）交易工作要回頭看勤總結(jié)。從簡單的資格審查后競價，再到公開招標，交易中心通過跟蹤過往項目的后期成果，總結(jié)項目經(jīng)驗，根據(jù)委托單位需要靈活使用操作手段，在本次項目中積極探索新路徑，首次采用公開招標綜合評分的方式遴選市場運營管理公司，解決了單一競價造成的弊端。通過合理分配技術(shù)和商務部分權(quán)重，用評分高低確定受讓方，幫助委托單位遴選出了綜合實力強、報價高的市場運營管理公司。
（二）優(yōu)質(zhì)服務要掌控風險和需求。交易中心在項目過程中細心組織，認真謀劃，提供了高效優(yōu)質(zhì)的服務。項目委托前期，交易中心與委托單位廣泛溝通項目需求，基于項目特點，在地理位置、項目受眾、日常經(jīng)營等方面進行了深入研究和討論，為項目的高效推進奠定了扎實基礎。制定招標文件內(nèi)容時，交易中心逐一對照法律法規(guī)，刪除有明顯歧視性、傾向性和地域性等需求內(nèi)容，對資格條件、評分項等方面提出了專業(yè)咨詢建議，有效避免了文件內(nèi)容因不合理要求導致被意向方質(zhì)疑投訴的風險，為項目的成功交易保駕護航。